Proces inwestycyjny

1. DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY / WYPIS Z MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

Pierwszym krokiem do uzyskania pozwolenia na budowę jest ustalenie w Wydziale Architektury właściwego Urzędu Gminy czy na obszarze, w którym znajduje się przedmiotowa działka, obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

W przypadku gdy taki Plan został uchwalony Inwestor winien zwrócić się z wnioskiem do Urzędu gmin o wydanie wypisu (wraz z wyrysem) z aktualnego Miejscowego Planu Zagospodarowania, który określi jakie zamierzenia inwestycyjne dopuszczone są do realizacji na danym obszarze, z uwzględnieniem wymogów szczególnych, takich jak aspekty urbanizacyjno-architektoniczne oraz warunki obsługi komunikacyjno-technicznej.

W przypadku, gdy dany obszar nie jest objęty aktualnym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Inwestor zobowiązany jest zwrócić się do Wydziału Architektury Urzędu Gminy z wnioskiem o wydanie Decyzji o warunkach zabudowy, tj. decyzji WZ. Jest to decyzja lokalizacyjna, której zadaniem jest stwierdzenie czy wnioskowana inwestycja nie naruszy istniejącego ładu przestrzennego i określenie uwarunkowań przestrzenno-architektonicznych i technicznych, umożliwiających jej realizację na danym obszarze.
 

2. PODSTAWOWE DOKUMENTY FORMALNE

Jeśli Inwestor stara się o uzyskanie Wypisu z Planu Zagospodarowania zobowiązany jest jedynie do wypełnienia właściwego wniosku w Urzędzie Gminy, a wymienione poniżej dokumenty formalne winny być przygotowane w kolejnym etapie procesu inwestycyjnego.

Jednymi z pierwszych dokumentów formalnych jakie Inwestor zobowiązany jest uzyskać są:

  • warunki techniczne dostaw mediów (woda, kanalizacja, gaz, energia elektryczna), o których wydanie należy zwrócić się do właściwych zarządców poszczególnych mediów;

  • wypis z rejestru gruntów;

  • oświadczenie właściwego zarządcy drogi o dostępie danej działki do drogi publicznej (wraz z możliwym narzuceniem obowiązku wykonania projektu zjazdu - na budowę którego można uzyskać pozwolenie przed lub łącznie z pozwoleniem na budowę domu).

W przypadku wnioskowania o uzyskanie Decyzji WZ, Inwestor zobowiązany jest dostarczyć w/w dokumenty formalne już na etapie składania wniosku. Ponadto należy w nim określić jakie zamierzenie budowlane ma stanowić przedmiot planowanej inwestycji i przedstawić jego krótką charakterystykę - w tym dane określające charakter zabudowy, przybliżone dane kubaturowo-powierzchniowe (opcjonalnie uzupełniające szkice, rysunki), sposób zagospodarowania terenu oraz określenie podstawowych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej itp.. Dostarczyć należy również kopię mapy zasadniczej z oznaczonym terenem inwestycji.

Warunkami uzyskania decyzji WZ są: dostępność działki do drogi publicznej, istniejąca zabudowa na co najmniej jednej z działek sąsiednich, mającej dostęp do tej samej drogi publicznej, wystarczająca infrastruktura techniczna, brak konieczności uzyskania zgody na przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze oraz zgodność decyzji z przepisami odrębnymi, np. w zakresie ochrony środowiska.

 

3. MAPA DO CELÓW PROJEKTOWYCH

Kolejnym etapem po zgromadzeniu podstawowych dokumentów formalnych winno być zlecenie geodecie wykonania mapy sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych, najczęściej w skali 1:500, która stanowić będzie podstawę do ustalenia lokalizacji przedmiotowej inwestycji w odniesieniu do istniejącego zagospodarowania terenu. Mapa do celów projektowych niezbędna będzie do wykonania projektu zagospodarowania działki, wchodzącego w skład projektu budowlanego oraz - w razie potrzeby - do opracowań uzupełniających.
 

4. WYBOR PROJEKTU GOTOWEGO

Projekt gotowy, zwany również typowym, to kompletna dokumentacja, stanowiąca tzw. projekt architektoniczno-budowlany (przekazywany Inwestorowi w 4 egzemplarzach), w skład którego wchodzą poszczególne projekty branżowe tj. architektura, konstrukcja, instalacje wewnętrzne wraz z częścią pisemną i rysunkową oraz odpowiednimi dokumentami formalnymi.

Przy wyborze projektu gotowego, Inwestor zobowiązany jest, oprócz indywidualnych preferencji, wziąć pod uwagę zgodność projektu z decyzją WZ/Wypisem z Planu, a także pozostałymi przepisami i uwarunkowaniami lokalizacyjnymi. Informacje dołączone do każdego z naszych projektów stanowią podstawę do wykonania odpowiedniej analizy przez Inwestora.

W razie potrzeby Inwestor może już na etapie wyboru projektu typowego zwrócić się do architekta, który będzie adaptował wybrany projekt do warunków miejscowych, w celu uzyskania odpowiedniej porady.

Wszelkie zmiany do projektu gotowego, wynikające zarówno z wymogów formalnych, jak i na życzenie własne Inwestora, wprowadza do projektu gotowego architekt adaptujący, na podstawie tzw. zgody autorskiej na zmiany, wydawanej przez naszą pracownię w momencie zakupu projektu.

W przypadku zmian znacznie ingerujących w projekt gotowy, Inwestor może zlecić naszej pracowni przeprojektowanie budynku w formie tzw. projektu półindywidualnego lub indywidualnego. Finalnie powstaje dokumentacja, posiadająca formę projektu gotowego, z tą jednak różnicą, że na etapie adaptacji projektu do warunków miejscowych architekt adaptujący ingeruje w projekt gotowy jedynie w zakresie, wynikającym z podstawowego zakresu adaptacji, bez konieczności dokonywania jego gruntownego przeprojektowania.

5. ADAPTACJA PROJEKTU / PROJEKT BUDOWLANY

Każdy projekt gotowy wymaga adaptacji, tj. dostosowania go do zapisów ujętych w Decyzji o Warunkach Zabudowy lub w Wypisie z Planu, a także do przepisów prawa budowlanego, związanych z jego lokalizacją na danej działce, lokalnych uwarunkowań miejsca i indywidualnych potrzeb Inwestora.

W celu wykonania adaptacji projektu należy udać się do wybranego architekta z odpowiednimi uprawnieniami. Inwestor winien na tym etapie przekazać wybranemu projektantowi zgromadzone wcześniej dokumenty formalne wraz z mapą do celów projektowych.

Po wyborze projektu z naszej oferty Inwestor może również zwrócić się z prośbą o adaptację do naszej pracowni.

Podstawowym obowiązkiem architekta adaptującego jest wykonanie projektu zagospodarowania działki, który składa się z części opisowej oraz z części rysunkowej, wykonanej na sporządzonej przez geodetę mapie sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych, i który przedstawia projektowaną inwestycję w odniesieniu do istniejącego stanu zagospodarowania terenu, w oparciu o wszelkie uwarunkowania formalne.

Architekt adaptujący winien również dostosować posadowienie przedmiotowego budynku do lokalnych warunków gruntowo-wodnych i ukształtowania terenu (w razie konieczności Inwestor zobowiązany jest dostarczyć badania geologiczne gruntu) oraz w razie potrzeby dopasować konstrukcję dachu do odpowiednich stref obciążenia wiatrem i śniegiem.

Jeśli zaistnieje konieczność architekt adaptujący ma za zadanie dokonać odpowiedniej korekty przebiegu instalacji wewnętrznych, w oparciu o wydane warunki techniczne dostawy mediów.

W przypadku projektów przyłączy zewnętrznych, jako nie objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, nie ma wymogu dołączania ich do projektu budowlanego. Stanowią one odrębne opracowanie, wykonywane i uzgadniane z właściwymi zarządcami mediów (wraz z odcinkiem instalacji, biegnącym poza budynkiem) przez wybranych wcześniej przez Inwestora projektantów branżowych - przed przystąpieniem do realizacji uzbrojenia działki.

Architekt adaptujący ma ponadto za zadanie dołączyć do dokumentacji projektowej dostarczone przez Inwestora dodatkowe opinie, uzgodnienia i postanowienia, narzucone w Decyzji o Warunkach Zabudowy/ Planie Zagospodarowania lub przez przepisy szczególne, m.in. takie jak: uzyskanie postanowienia właściwego organu w przypadku terenu znajdującego się w obszarze szkód górniczych, uzyskanie opinii Konserwatora Zabytków lub Konserwatora Przyrody. Koniecznym może się okazać tzw. wyłączenie części gruntu z produkcji rolnej (dotyczy gruntów klasy I-III), które Inwestor zobowiązany jest uzyskać w oparciu o wykonany projekt zagospodarowania działki.

W przypadku potrzeby wykonania dodatkowych opracowań budowlanych, np. projektu budowlanego zjazdu, Inwestor winien zlecić wykonanie ich wybranym uprawnionym projektantom branżowym, którzy uzgadniają je z właściwymi jednostkami organizacyjnymi. Architekt adaptujący zobowiązany jest dołączyć odpowiednią dokumentację do projektu i ująć ją w projekcie zagospodarowania działki.

Architekt adaptujący ma obowiązek uzupełnić dokumentację o odpowiednie zaświadczenia i opisy, takie jak: plan BIOZ, aktualne zaświadczenie o przynależności do Izby Architektów, oświadczenie o zgodności projektu z przepisami budowlanymi i zasadami wiedzy technicznej, w razie potrzeby aktualne odpowiednie oświadczenia współpracujących przy adaptacji projektantów branżowych.

Projekt architektoniczno-budowlany wraz z projektem zagospodarowania działki oraz uzupełniającymi dokumentami formalnymi stanowią projekt budowlany. Osoba adaptująca ponosi odpowiedzialność za zakres i poprawność adaptacji projektu oraz jego zgodność z obowiązującymi przepisami budowlanymi w dniu składania projektu.

6. POZWOLENIE NA BUDOWĘ

Wniosek o wydanie Decyzji o pozwoleniu na budowę należy złożyć w Wydziale Architektury właściwego Starostwa Powiatowego.

Do wniosku Inwestor zobowiązany jest dołączyć 4 egzemplarze projektu budowlanego (wraz z wymaganymi uzgodnieniami i oświadczeniami) oraz wszystkie zgromadzone wcześniej podstawowe dokumenty formalne, w tym decyzję WZ lub Wypis z Planu Zagospodarowania. Do wniosku należy ponadto dołączyć oświadczenie Inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
 

Pozwolenie na budowę wydaje Starosta w ustalonym ustawowo terminie 65 dni. W przypadku stwierdzenia braków w projekcie Urząd wzywa Inwestora do ich usunięcia odpowiednim postanowieniem, w którym narzucony zostaje również termin na skompletowanie wymaganej dokumentacji. Inwestor ma prawo wnioskować o wstrzymanie postępowania w razie, gdy termin narzucony w postanowieniu jest za krótki, a następnie wnioskować o odwieszenie w momencie uzupełnienia wszystkich braków (czasu tego nie dolicza sie do ustawowego terminu 65 dni).

Decyzja staje się prawomocna po 14 dniach od jej wydania, pod warunkiem, że żadna ze stron postępowania nie wniesie odwołania.

Po uzyskaniu prawomocnej Decyzji o pozwoleniu na budowę, z przedłożonych w urzędzie 4 egzemplarzy projektu budowlanego, 2 egzemplarze zostają zwrócone Inwestorowi, z pozostałych jeden pozostaje w Wydziale Starostwa, a jeden zostaje przekazany do Nadzoru Budowlanego.

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa w przeciągu 3 lat od dnia uzyskania prawomocności, w przypadku braku rozpoczęcia prac na budowie, a także w przypadku przerwania prac na okres dłuższy niż 3 lata.

W przypadku uzyskania decyzji odmownej Inwestor ma prawo odwołać się od niej w terminie 14 dni od daty jej wydania. Odwołanie składa się do organu wyższej instancji, za pośrednictwem organu, który decyzję wydał.

W przypadku potrzeby wprowadzenia zmian w projekcie na etapie budowy, po uzyskaniu prawomocnej Decyzji o pozwoleniu na budowę, Inwestor zobowiązany jest uzyskać decyzję zamienną, w oparciu o projekt budowlany z wprowadzonymi przez uprawnionego projektanta korektami.

 

7. ROZPOCZĘCIE BUDOWY

Roboty budowlane można rozpocząć na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę (z zastrzeżeniem robót wykonywanych na podstawie zgłoszenia lub nie wymagających ani pozwolenia na budowę ani zgłoszenia). Decyzja staje się ostateczna po upływie 14 dni od dnia doręczenia jej stronom postępowania, o ile strony nie wniosą w tym terminie odwołania od decyzji.

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. W takim przypadku należy wystąpić o wydanie nowej decyzji: o pozwoleniu na budowę lub o pozwoleniu na wznowienie robót.

Do robót budowlanych wykonywanych na podstawie zgłoszenia można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po upływie dwóch lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia (art. 30 ust. 5 ustawy - Prawo budowlane).

Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia na terenie budowy prac przygotowawczych, takich jak:

- wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie;

- wykonanie niwelacji terenu;

- zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów;

- wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy (art. 41 ust. 1-2 ustawy - Prawo budowlane).

Inwestor ma obowiązek zawiadomić właściwy organ (powiatowego inspektora nadzoru budowlanego lub wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego) oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót, na które jest wymagane pozwolenie na budowę, co najmniej na 7 dni przed ich rozpoczęciem (art. 41 ust. 4 ustawy - Prawo budowlane). Dołącza także:

- oświadczenie kierownika budowy (robót), stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi), a także zaświadczenie o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, stanowiącego podstawę do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie,

- w przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego - oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego, stwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad danymi robotami budowlanymi, a także zaświadczenie, o którym mowa powyżej,

- informację zawierającą dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia zamieszczone w ogłoszeniu, które kierownik budowy ma obowiązek umieścić na budowie.

Rozpoczęcie dostaw energii, wody, ciepła lub gazu na potrzeby budowy może nastąpić jedynie po okazaniu wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia (art. 41 ust. 5 ustawy - Prawo budowlane).

 

8. ZAKOŃCZENIE BUDOWY

Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie wymagane było pozwolenie na budowę, należy złożyć do właściwego organu (powiatowego inspektora nadzoru budowlanego lub wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego) zawiadomienie o zakończeniu budowy, chyba że wymagane jest pozwolenie na użytkowanie (art. 54 ustawy - Prawo budowlane).